Экспертиза отчетов: причины появления нарушений
Борис Богоутдинов
канд. экон. наук, член Экспертного совета РОО, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог», эксперт pro bono Управления Уполномоченного по защите прав предпринимателей в г. Москве
В соответствии со ст.17.1 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. ((ред. от 18.03.2020 г.), далее по тексту – ФЗ-135) и ФСО №5 «Виды экспертиз, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» утв. Приказом №328 от 04.07.2011 г. (далее по тексту для всех федеральных стандартов оценки используется краткое наименование – ФСО), экспертиза в рамках оценочной деятельности рассматривается как особый тип исследований, где объектом выступает постоянно совершенствующаяся практика оценки активов.

В оценочной деятельности институт экспертизы начал формироваться относительно недавно, с 2005 г. Экспертиза предполагает оценку качественных характеристик выпускаемого отчета об оценке. Принципиально новым шагом в развитии института экспертизы является анализ постоянных преобразований нормативно-правовой базы.

Основной целью экспертизы выступает:

  • оценка деятельности специалиста, подготовившего отчет об оценке, на соответствие установленной на дату оценки нормативно-методической базе. Особое внимание обращено на влияние даты оценки на стоимость объекта, следовательно, необходимости применения стандартов оценки соответствующих дате оценки. По сути, стандарты оценки представляют собой набор регламентированных правил, обеспечивая тем самым исключение неверной интерпретации полученных результатов. Использование относительно новых стандартов оценки (ФСО №№4, 7–13) предполагает учет опыта международной практики, а значит и отражения ряда положений международных стандартов оценки в федеральных стандартах, т.е. изменения подобных правил во времени, которые не применялись до утверждения новых стандартов;
  • понимание идеи (замысла) специалиста в части формирования нормативно-методической базы для дальнейшего применения тех или иных подходов к оценке в конкретном случае.
Проверку отчета необходимо разделить на 2 этапа:

  • проверка по формальным признакам (предполагает сопоставление наличия/отсутствия разделов и пунктов в экспертируемом отчете требованиям ФЗ-135, ФСО, СПОД);
  • проверка на соответствие нормативно-правовой и методологической базе (соответствие применяемой методологии, принципам оценки, требованиям ФЗ-135, ФСО, СПОД, а также корректности расчетной модели и обоснования корректировок).
Проверка отчета по формальным признакам
Как упоминалось ранее, проверка по формальным признакам предполагает сопоставление наличия/отсутствия разделов и пунктов в экспертируемом отчете требованиям ФЗ-135, ФСО, СПОД, следовательно, замечания подобного рода не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим примеры нарушений по формальным признакам:

  • отсутствует обоснование указания в качестве Заказчика на оказание услуг по оценке лица, не являющегося Правообладателем оцениваемого объекта – нарушение ст.6 ФЗ-135;
  • отсутствуют ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости в разделе «Основные факты и выводы» – нарушение п.8е ФСО №3;
  • отсутствуют сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст.16 ФЗ-135 – нарушение ст.11 ФЗ-135;
  • не приведено суждение о возможных границах интервала, в которых, по мнению оценщика, может находиться стоимость (если в задании на оценку не указано иное) – нарушение п.30 ФСО №7;
  • задание на оценку объекта недвижимости не соответствует требованиям (см. таблицу ниже);
  • отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект – нарушение п.11б ФСО№7;
  • отсутствует обоснование расхождения промежуточных результатов оценки в каждом подходе – нарушение п.28 ФСО №7;
  • документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном законом порядке.
Задание на оценку объекта недвижимости не соответствует требованиям ФСО №7
Проверка отчета на соответствие нормативно-правовой и методологической базе
Подобная процедура предполагает анализ наличия существенных нарушений в связи с некорректным применением расчетных моделей в рамках каждого из подходов, а также некорректным согласованием полученных результатов. Поиск и исправление замечаний может привести к значительному изменению итоговой стоимости, при этом достоверный результат изменения в ту или иную сторону заранее неизвестен.

Примеры нарушений из-за несоответствия нормативно-правовой и методологической базе:

  • отсутствует анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки – нарушение п.8з ФСО №3;
  • описание характеристик оцениваемого объекта представлено не полностью (например, в условиях отсутствия правоустанавливающих документов оценщик использует выписку из ЕГРН, в которой информация о виде оцениваемого права также не указана, оценщик ошибочно может произвести расчет из допущения о том или ином виде права объекта оценки, что приведет к необоснованной недооценке/переоценке актива) – нарушение п.5 ФСО №3, ст.11 135-ФЗ;
  • представлено неполное описание ценообразующих факторов у объектов-аналогов (например, при оценке помещений свободного назначения, расположенных на первых этажах жилых домов, не учтено наличие/отсутствие отдельного/общего входа или организованной/стихийной парковки) – п.5 ФСО №3;
  • искажена информация о дате публикации объявления (в процессе анализа объектов-аналогов дата публикации объявления аналога указана после даты оценки, тогда как на представленном Оценщиком скриншоте дата указана до даты оценки, либо вообще не указана) – п.5 ФСО №3;
  • в разделе «Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании, с указанием интервала значений цен» Оценщик приводит ценообразующие факторы без указания интервалов значений и их обоснования – нарушение п.5 ФСО №3 и п.11г ФСО № 7;
  • применяются корректирующие коэффициенты из источников, не соответствующих региону расположения объекта оценки, что не учитывает разницу формирования ценообразующих факторов различных регионов (например, используются показатели, из других регионов или усредненные показатели по городам России) – нарушение п.5 ФСО № 3;
  • представлен некорректный расчет прямых/обратных корректировок (например, согласно используемому оценщиком источнику информации отношение цен с отделкой, требующей косметического ремонта к цене аналогичного объекта с отделкой в среднем состоянии, составляет 0,86. Оценщик использует в расчете повышающую корректировку в размере 14%, тогда как в случае с применения обратной корректировки значение равно 16% (1/0,86–1) – нарушение п.5 ФСО № 3;
  • содержание описания корректировок не соответствует содержанию расчетной модели (часть стандартных корректировок, которые при нормальных условиях не всегда применяются: условия продажи, условия финансирования, наличие ограничений (обременений) отражены в расчетной модели, однако отсутствует описание в описательной части по всем корректировкам) – нарушение п.5 ФСО №3, п.22е ФСО № 7;
  • при расчете арендной ставки некорректно учитываются/не учитываются вмененные платежи (наличие/отсутствие НДС, эксплуатационных и операционных расходов) – нарушение п.22е ФСО 7;
  • при расчете затрат на воспроизводство дважды учитывается коэффициент перехода цен от даты сборника УПВС/УПСС к дате оценки (или некорректно приведены данные по другим регионам, в которых не расположен объект оценки). Пример приведен в таблице ниже. При этом фактически второй коэффициент перехода должен был быть определен с 01.01.2018 г. по дату оценки (в левом столбце период указан верно, однако в правом столбце расчет приведен не с 01.01.2018 г. по 01.02.2018 г., а с 01.01.2016 г.) – нарушение п.5 ФСО №3;
  • при расчете рыночной стоимости объекта незавершенного строительством (строительство не ведется более 5 лет, объект не был своевременно и должным образом законсервирован) не учитываются физический и внешний износ – нарушение п.5 ФСО №3, п.24г,и ФСО 7;
  • при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках оценки единого объекта недвижимости подобраны объекты-аналоги площадью кратко меньшей площади оцениваемого участка, что говорит о невозможности строительства здания с аналогичными объекту оценки характеристиками – нарушение п.22б,г ФСО №7. Некоторые специалисты парируют подобное замечание учетом подобного недостатка в корректировке на площадь, однако в рамках сравнения продаж предполагается использование сопоставимых участков, на которых возможно воспроизвести аналогичный объект недвижимости с сопоставимым набором эксплуатационных характеристик. То есть в случае оценки, к примеру административно-торгового центра в городе областного значения или подчинения в районе с плотной застройкой, инвестор использует земельный участок по площади в несколько раз меньше требуемого норматива, в будущем при реализации проекта возникает несколько понижающих факторов: отсутствие организованной парковки и естественный низкий трафик посетителей, что оказывает прямое влияние на доходность и экономическую целесообразность, следовательно и на низкую стоимость подобных объектов.
Полную версию статьи можно посмотреть в личном кабинете на сайте https://analytics.brn.media/