Оценка элеватора: один из вариантов реализации сравнительного подхода
Екатерина Синогейкина
Партнер и основатель группы компаний «Евроэксперт»,
MRICS, REV, CCIM, IACVS, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук

В практике оценки мы часто сталкиваемся с оценкой специализированных имущественных комплексов.

Специализированный имущественный комплекс — это совокупность активов, задействованных в едином технологическом процессе действующего предприятия.

Специализация активов напрямую связана с видом деятельности предприятия, эксплуатирующего такие активы. Вторичный рынок такого имущества либо слабо развит, либо полностью отсутствует. Чаще всего рассматривать такое имущество в отрыве от деятельности предприятия (например, для продажи) невозможно.

В этой связи оценка специализированного имущественного комплекса, как правило, проводится с применением затратного подхода и определением экономического устаревания (внешнего износа) специализированного имущества. Внешний износ рассчитывается путем проведения теста на обесценение с использованием методов доходного подхода для целой единицы, генерирующей денежные потоки (ЕГДП), которую формирует собственно оцениваемое имущество (или его часть). При оценке специализированных имущественных комплексов затратный подходы с тестом на обесценение — вариант выбора для проведения корректной оценки. Расчет внешнего износа любым другим способом не рекомендован и проводится только в исключительных случаях: например, при полном отсутствии сведений о деятельности эксплуатирующей имущество компании и при отсутствии таких данных на открытом рынке.

В этой статье мы поговорим о небольшом исключении из практики.

Оценка элеваторов — это тот самый случай, когда вторичный рынок имущества является относительно развитым, при этом — достаточно закрытым в плане информации. Но в целом её всегда бывает достаточно для проведения расчетов.

Элеватор — здание или сооружение для хранения зерна. Оно является неотъемлемой частью любого зерноперерабатывающего предприятия.

Одним из вариантов реализации сравнительного подхода для оценки элеваторов может быть построение математической модели корреляционно-регрессионного анализа.

Кратко о методологии расчета модели
В целях определения рыночной стоимости элеватора сравнительный подход предполагает использование данных по сделкам или ценам предложений аналогичных объектов.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление следующих этапов:
  • изучение рынка и предложений на продажу, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
  • сбор и проверка информации по каждому отобранному аналогу: о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
  • анализ и сравнение каждого аналога с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  • корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом
  • согласование скорректированных цен сопоставимых аналогов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Особенностью метода корреляционно-регрессионного анализа является определение цены оцениваемого объекта путем построения корреляционно-регрессионной модели, наилучшим образом описывающей зависимость между основным ценообразующим параметром (параметрами) и стоимостью объекта.

Для построения корреляционно-регрессионной зависимости составляется выборка объектов соответствующего назначения со сходными техническими характеристиками. Далее определяется основной ценообразующий параметр: один при парной корреляции, несколько при множественной корреляции.

В теории математической статистики принято различать два вида анализа: корреляционный и регрессионный.

Корреляционный анализ — статистические методы обнаружения корреляционной зависимости между двумя или более случайными признаками или факторами. Корреляция — величина, характеризующая взаимную зависимость двух случайных величин.

Регрессионный анализ — исследование статистических данных посредством построения уравнения регрессии, отражающего в аналитической форме связь между зависимыми и независимыми переменными, установленную статистически. Теснота регрессионной связи измеряется коэффициентом детерминации R 2, который интерпретируется как доля дисперсии зависимой переменной (цены), объясненная независимыми переменными (ценообразующими параметрами).

Различают следующие основные типы корреляционно-регрессионной зависимости:
  • линейная;
  • степенная;
  • логарифмическая;
  • экспоненциальная.

Построение корреляционно-регрессионной модели проводится по следующему алгоритму:
Результатом анализа является определение вида уравнения регрессии с максимальным значением множественного коэффициента детерминации (R 2 ). Чем выше коэффициент R 2, тем выше связь стоимости оцениваемого объекта от выбранного ценообразующего параметра (параметров).

Качество полученной регрессионной модели определяется регрессионной статистикой и такими расчетными показателями как коэффициент вариации, средняя ошибка аппроксимации, значимость (критерий Фишера).

Коэффициент вариации представляет собой стандартное (среднеквадратическое) отклонение результата, выраженное в виде процентного отношения к среднему значению результирующего показателя.

Средняя ошибка аппроксимации (среднее процентное отклонение) определяется как средняя относительная разность (выраженная в процентах) между фактическими и расчетными значениями результирующего показателя. Чем меньше значение данного показателя, тем лучше прогнозные качества модели.
Описание оцениваемого элеватора
Для целей настоящего анализа мы выбрали элеватор со следующими характеристиками:
  • Регион местоположения: Краснодарский край.
  • Общая емкость хранения зерновых культур: 100 000 тн, из них силосное хранение 50 000 тн, напольное хранение 50 000 тн.
  • Год постройки элеватора: 2013.
  • Оформленное право на земельный участок: собственность.
  • Обременения на земельный участок и объекты недвижимости: отсутствуют.
  • Железнодорожная ветка: отсутствует.
Отбор аналогов и корректировка цен предложений до однородного уровня
К элементам сравнения относятся факторы стоимости оцениваемого объекта (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с подобными объектами.

Основными ценообразующими параметрами в рамках определения стоимости комплекса имущества элеватора являются:
  • результаты возможного торга;
  • местоположение;
  • тип хранения;
  • наличие (отсутствие) ж/д ветки;
  • техническое состояние;
  • право на земельный участок под элеватором.

Ключевым критерием выбора для элеватора выступает совокупный объем загрузки и тип хранения (силосное или напольное).
Выборка предложений по продаже элеваторов для построения однофакторной математической зависимости стоимости элеватора от общего объема напольного (горизонтального) и силосного (вертикального) хранения
Приведение отобранных предложений к однородному уровню ценообразующих параметров
Полную версию статьи можно посмотреть в личном кабинете на сайте https://analytics.brn.media/