XI Международная конференция 2021 г. по оценочной деятельности (МКОД)
С.А. Шиляев
Банковская группа «ЗЕНИТ», член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, член Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», Москва
В течение многих лет Комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (АРБ), а с 2018 г. – Комитет по залогам и оценке Ассоциации банков России организует конференции по оценочной деятельности совместно с ГК SRG. В 2021 г., также, как и в прошлом, 2020 г., конференция проходила в онлайн-режиме, что во много раз расширило круг слушателей. Отрадно, что участие в конференции было бесплатным, в отличие от ранее проводившихся конференций в очном формате (например, ранее, для участия в VII Международной конференции по оценочной деятельности, организованной Группой компаний SRG и Комитетом по оценочной деятельности АРБ, слушателю требовалось заплатить 24 тыс. руб.). В 2021 г. конференция организована при поддержке общественной организации «Деловая Россия» и Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов.

Организаторы конференции по оценочной деятельности объявили свое мероприятие
ключевым событием в сфере залогов и оценки. Сообщили, что участие в нем традиционно принимают представители государственных органов власти, руководители департаментов залогов, проблемных активов крупнейших российских банков, общественных объединений, оценочных и консалтинговых компаний.

В программе – обсуждение ключевых событий в оценочном законодательстве, подходов и технологий в работе залоговых служб, примеры из международной практики оценки и скоринга стоимости объектов, вопросы профессионального обучения и развития специалистов в оценке, стратегии работы с проблемными активами.

С короткой приветственной речью выступил ГЕОРГИЙ ЛУНТОВСКИЙ, Президент Ассоциации банков России. Президент АБР отметил рост ВВП в I полугодии 2021 г. 4,6%, а также то, что в банковские процессы очень активно входит цифровизация. Внедряются технологии искусственного интеллекта. Выросло число онлайн-заявок на получение кредитов. Например, можно купить квартиру, не выходя из дома. Выступление было кратким, но достаточно информативным.

I. «Законодательное регулирование оценочной отрасли: тенденции и нововведения»
Первый выступающий в этой части Конференции – ИРИНА ФИЛИППОВА, Заместитель директора Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития России. Заявленное название выступления «Развитие оценочной деятельности». Очень интересно было услышать, то, о чем много раз просили оценщики и СРО – о трансформации квалификационного экзамена. Минэкономразвития планирует изменить квалификационный экзамен в части повторной сдачи экзамена практикующими оценщиками с исключением задач. Приказ уже есть, но он не согласован с Минюстом. Очень много важной и интересной информации содержалось в 4-х представленных слайдах (статистика квалификационных экзаменов, планируемые изменения в законодательстве по оценочной деятельности, отмена ряда действующих и введение новых ФСО). Подробно рассказано о развитии апелляционного механизма.


Второй выступающий – МАРИНА КОЛОДЬКО, Заместитель руководителя Службы анализа рисков Банка России (в режиме видеотрансляции). Заявленная тема выступления «Основные направления регулирования и поддержки оценочной отрасли со стороны Банка России».

В коротком выступлении отмечено, что сокращено количество проверок объектов залога Центробанком. Количество проверок отчетов не уменьшилось. Подробно описана работа Центробанка с СРО оценщиков. Количество жалоб возросло. Но часто СРО отказывают в рассмотрении жалоб, т.к. оценщик уже не является членом СРО. Бывают случаи, когда оценщик заявляет, что он не подписывал отчет. Очень много внимания в выступлении было уделено проведенной работе по сбору отчетности о залогах по форме 310. По существу – это было основным содержанием данного выступления. Подведены итоги пилотного сбора отчетности по форме 310, рассказано о том, что 101 – кредитная организации протестировала систему. Отчетность по форме 310 будет обязательной. Выступление было достаточно информативным, сопровождалось показом 4 слайдов.

Вопрос Президента АРБ : «Очень часто оценка ЦБ очень значительно отличается от оценки, которую выполняют банки, это оказывает большое влияние на работу банков. Как смотрит регулятор на эту проблему?»

Ответ: «Ответственность за достоверность отражения стоимости в документах лежит на кредитных организациях. Им надо повышать свою компетенцию в этих вопросах. Хочется попросить банки внимательнее относиться к принимаемым отчетам».


АНТОН ВОВК, Руководитель Департамента залогов – старший вице-президент Банка ВТБ (ПАО), Председатель Комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов
выступил с интересным докладом: «Общественный совет при Росреестре как инструмент повышения качества залоговых портфелей банков».

Тема выступления – деятельность общественного совета при Росреестре, о которой было подробно рассказано. Выступающий является сопредседателем комиссии по развитию взаимодействия с профессиональными сообществами, застройщиками, кредитными и саморегулируемыми организациями. Много говорилось о стремлении уменьшить количество приостановок регистрации и о достижении прозрачности по взаимодействию Росреестра со всеми организациями. У комиссии есть предложения в плане организации работы Росреестра по контролю за СРО оценщиков. Если банки сталкиваются с проблемой задержки регистрации залогов, они могут обратиться в комиссию. Оценщики могут стать консультантами банков и помогать кредитным организациям формировать ликвидный залоговый портфель. Выступление было, конечно, интересным в познавательном плане, но оно напоминало, скорее, отчет о работе, проведенной данной комиссией.

Был дан четкий ответ на вопрос об аккредитации оценщиков при ВТБ: «Во многих банках в корпоративном сегменте существует аккредитация оценщиков. Планирует ли ВТБ сделать свою аккредитацию?»

Ответ: «Мы работаем со всеми оценщиками. Аккредитации по допуску компаний у нас нет и не планируется».


Следующий выступающий – АНДРЕЙ МЕЛЬНИКОВ, Первый заместитель Генерального директора Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». Заявленная тема «Практическая значимость процедур оценки в рамках торгов имуществом несостоятельных финансовых организаций».

Выступающий в самом начале заявил, что кратко и ёмко расскажет, как АСВ работает с оценщиками. Оценочные компании сделали для АСВ 100 отчетов. В настоящее время осуществляются Процедуры ликвидации 414 финансовых организаций, в том числе, 350 банков, 29 НПФ, 35 страховых компаний. Для АСВ крайне важно вывести на рынок остатки активов. Очень важна также точность попадания в продажную цену, качество и профессионализм оценщиков. АСВ планирует провести переаккредитацию оценщиков. Всех, кто заинтересован – АСВ приглашает на этот конкурсный отбор. Если у кого-то есть программы, ускоряющие процесс оценки, АСВ просит поделиться.


Выступление ВЛАДИМИРА ОЛЕЙНИКОВА, Партнера Группы компаний SRG называлось «Возможные изменения процедуры закупки оценочных услуг».

Рассмотрены процедуры закупки оценочных услуг для государственных нужд по закону 44-ФЗ. Обращено внимание на то, что при отборе оценщиков очень большое значение имеет заявленная цена оценочных услуг, поскольку в процедуре отбора квалификация имеет вес 40%, а цена – 60 %. При текущих весах компания с нулевым опытом всегда может выиграть за счет снижения цены. Эта ситуация встречается достаточно часто. В 66% случаев имеет место демпинг. (В смежных услугах – у аудиторов и у юристов веса 70 и 30: качество – 70 %, цена – 30%.). Если актив был принят по завышенной стоимости, то при продаже возникает убыток. Имеют место риски оспаривания сделок, часто сделки проходят проверку со стороны контролирующих структур.

Далее выступающий подробно рассказал, как происходит развитие экспертного ресурса в компании SRG, где в корпоративном блоке работают 70 оценщиков.

Задан вопрос: «Какой будет профессия оценщика через 10 лет?».

Ответ: «Появятся прозрачные базы данных, сократится время на поиск информации. Оценщик бизнеса возьмет на себя роль консультанта».


ВАДИМ СМОЛЯКОВ, Начальник Управления организации оценки федерального имущества, Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество
) представил свой доклад «Взаимодействие Росимущества с оценочным сообществом: ожидания и перспективы».

Были рассмотрены вопросы качества определения рыночной стоимости государственного имущества. Выступление также касалось вопросов обеспечения информационной открытости в оценочной деятельности, особенно при осуществлении сделок с государственной собственностью. Ранее количество отчетов, представленных в Росимущество, было порядка 1000 в год. В 2019 г. – 467 отчетов, в 2020 г. – 234 отчета.

Росимущество в ручном режиме борется с отдельными проявлениями шарлатанства (грубые ошибки в оценке земельных участков с фантасмагоричными вариантами НЭИ земельных участков, с игнорированием вида разрешенного использования земельного участка и т.п.). Докладчик кратко осветил тему экспертизы отчетов в СРО. Многие заказчики добровольно заказывают экспертизу отчетов СРО. Ранее экспертные заключения подписывали председатели или заместители председателя экспертного совета. А сейчас заключение эксперта подписывает сам эксперт, и заключение может быть его личным мнением, не совпадающим с позицией СРО.

Докладчик обратил внимание на то, что изменения в законодательстве, которые отменили обязательное наличие в ряде ситуаций заключения СРО в 2015 г., были положительно восприняты всеми, кроме СРО, но, возможно, мы «с водой выплеснули из ванны ребенка». Докладчик предложил повысить ответственность СРО в виде штрафа 5-7 млн руб. за каждое отрицательное апелляционное решение, а при 3 таких случаях – лишение статуса СРО (т.е. ликвидация СРО). Когда есть массовость – снижается качество.

I. «Функции, подходы и совершенствование технологий в работе залоговых служб»
Выступление ЕВГЕНИЯ ЩЕГЛОВА, Начальника Управления залоговых операций, Сбера называлось «Автоматизация и цифровизация залогового процесса».

Кратко озвучены изменения в организации работы залоговой службы банка. Пересмотрена концепция формирования залоговых подразделений в стране. Сформировано 5 межрегиональных центров компетенций (Москва, Санкт-Петербург, Самара, Ростов, Новосибирск) и центр оценки и операционной поддержки в Ярославле – флагман в оценке простых активов.

Все заявки ранее поступали диспетчерам, которые их распределяли. В настоящее время работа построена так, чтобы сотрудники сами выбирали заявки, поступившие в магазин заявок (по технологии Uber), чтобы сотрудники сами формировали свою занятость и могли выбирать заявки в режиме 24 часа в сутки. И теперь каждый сотрудник самостоятельно определяет свою загрузку. Это повлекло за собой снижение сроков залоговой экспертизы на 20%, сокращение численности сотрудников – ликвидированы ненужные диспетчера (привлечение диспетчера исключено на 90%). Введены изменения в ряд других функций бэк-офисов: каждый сотрудник теперь может самостоятельно выбирать себе заявку. Создан трекер заявок «Следи»: любой менеджер может выяснить, в каком состоянии находится данная заявка. Рассматривается вопрос о доступе клиентов к этому сервису. Создано мобильное приложение «Аспект» – осмотр залогов, самоосмотр, этот сервис планируется внедрить в процедуру самоосмотра.

Ранее осмотр осуществляли сюрвейеры и оценщики. Сейчас планируется передать функции осмотра самим клиентам. Докладчик рассказал о создании программы мобильной аналитики Real Estate, где сосредоточены все данные о проектах, в которых банк принимал участие.

Озвучено сенсационное заявление о том, что онлайн-сервис позволяет достичь сокращения времени оценки до 30 секунд. Очень кратко озвучены новейшие технологические разработки, которые Сбер внедряет. С 2023 г. планируется внедрение онлайн-оценки сложных активов.

Докладчику заданы вопросы: «Есть ли зависимость между объемом работ и оплатой? Есть ли риск переоценки сотрудником своих способностей?». «Программа самоосмотра только для недвижимого имущества?»

Ответы – «Зависимость есть. Технология позволяет делать видеозаписи при осмотре движимого имущества».

На вопрос: «Означает ли это, что в скором времени Сберу не понадобятся услуги оценщиков?» получен прямой ответ: «В ближайшем времени уже да».

Вопрос: «Собирается ли банк предложить данные продукты для продажи, т.е. вывести их на рынок?».

Ответ – «Да, планирует». Программы разрабатывались Сбербанком с 2017 г. Все озвученные разработки Сбера – это мобильные приложения.

Очень важным было следующее заявление: «Мы четко понимаем, как проводить залоговую экспертизу без участия человека. С 2023 г. мы запустим эту технологию в промышленную эксплуатацию».


Следующий выступающий ИВАН ТЕРЕШИН, Директор направления «Недвижимость», Группы компаний SRG, тема выступления: «Инструменты верификации стоимости коммерческой недвижимости».

В целом доклад был интересным, но обращает на себя внимание то, что о технологии верификации банками отчетов об оценке рассказывал не сотрудник банка, а представитель оценочной компании, т.е. это взгляд не изнутри, а со стороны, который может не отражать все особенности, закономерности и проблемы процесса.

Докладчик рассказал о верификации стоимости, определенной в отчетах оценке, в первую очередь в кредитовании МСБ. Кратко описана работа созданного сервиса «Крона» – сервиса взаимодействия «Заёмщик – Оценочная компания – Банк».

Выступающий отметил, что экспресс-оценка осуществляется по согласованным отчетам, поскольку в базе компании 50 000 согласованных отчетов.

Слушателями конференции были заданы вопросы:

«Экспресс-оценка по согласованным отчетам проводится по отчетам, выполненным за какой период? Например, при льготной ставке кредитования по жилой недвижимости, изменение стоимости было стремительным».

«Как база для верификации стоимости учитывает специальные «вбросы» объектов, выставленные на рынке, если их значения не пиковые, но при этом близки к границе max/min и выборка по таким значительна?».

«Каким образом робот фильтрует некорректные аналоги о предложениях?»

Смысл данных вопросов и не вполне четкие ответы на них свидетельствуют, что не так всё просто в работе по автоматизации верификации банками величин рыночной стоимости, отраженной в отчетах об оценке, что проблем еще много.


ИГОРЬ ПОДКОЛЗИН, Начальник Управления по работе с залогами «ФК Открытие».
Тема выступления «Актуальные инструменты повышения эффективности работы с залогами».

Докладчик постарался осветить три главные тренда: повышение скорости оценки; сокращение затрат на типовые оценочные услуги; концентрация спроса на качественную оценку в наиболее сложных специализациях независимой оценки.

В банке внедрена инфографика, показывающая актуальную информацию по загрузке служб, групп и конкретных сотрудников, что позволяет улучшить процессы и прогнозировать загруженность служб. При помощи специального калькулятора можно рассчитать стоимость расходов на персонал при оценке актива и сравнить эту величину со стоимостью услуг оценочной компании, после чего сделать обоснованный выбор.

Конкуренция заставляет залоговиков подстраиваться под кредитную политику. На стадии отбора ликвидного обеспечения клиентов возрастает роль специалистов залоговой службы. Проанализированы причины несовпадения цен имущества в договорах купли-продажи и реальной рыночной стоимости. Отмечена необходимость прогноза цен реализации в банкротстве. Приведены примеры снижения начальных цен продажи крупных объектов недвижимости в процедурах банкротства: начальная стоимость 387 067 000 руб., цена продажи 120 050 000 руб., начальная стоимость 181 186 441 руб., цена продажи 94 870 000 руб., а также приведены результаты расчетов при помощи созданного калькулятора финансового результата при банкротстве, которые оказались достаточно близки к ценам продаж.

Задан вопрос: «Каким образом вы учитываете нерыночные условия реализации?».

Ответ: «Реализация по ликвидационной стоимости – это тоже нормально. Если есть статистика реализации в банкротстве – это и есть жизнь. Значит рынок так воспринимает. Мы смотрим на это статистически. Актив был продан в банкротстве ниже рыночной стоимости. Но если бы этот актив был ликвидным, то банкротом никто бы не стал. То, что невозможно оценить статистически можно оценить на основе суждения профессионализма оценщика. Если рынок отсутствует, то статистическая модель не применима».

Вопрос: «Как происходит отбор оценщиков в банке «Открытие»?

Ответ: «Мы работаем со всеми оценщиками. Наша система контроля качества позволяет проверить работу любого оценщика, которого выбрал клиент.»


ФАРИД ИЛИШКИН, Партнер, руководитель практики сопровождения сделок, руководитель группы оценки и экономического анализа, PwC в России
. Доклад назывался «Кейсы по цифровизации и углублению отраслевой специализации в оценке».

Докладчик рассказал о цифровизации и об оценке бизнеса. Освещена тема цифровизации в оценке земли под жильё – описаны этапы автоматизированного анализа земельных участков. Особое внимание уделено анализу НЭИ. Машина определяет стоимость жилья и прогнозирует темпы продажи на базе известной информации. Ранее это делалось вручную, тратилось много времени, сейчас это делается за несколько кликов.

Также освещены вопросы цифровизации в оценке бизнеса, в первую очередь, для анализа и корректировки финансовой отчетности. Есть инструменты по проверке финансовых моделей. Сейчас компания отходит от универсальных оценщиков бизнеса, считая, что оценку каждого конкретного бизнеса должен очень качественно выполнять оценщик, специализирующийся в оценке бизнесов в конкретных отраслях. Универсальные оценщики бизнеса нередко допускают грубые ошибки, не разбираясь в специфике конкретных отраслей.

Оценка прав требований по проблемным кредитам невозможна без участия юриста. Только совместная работа экономиста и юриста позволяет выбрать оптимальный сценарий.

Задан вопрос всем докладчикам: «В моделях расчетов, обозначенных в выступлениях, закладываются данные из справочников оценщиков или все-таки, расчетные данные (в т.ч. и на базе статистических данных)?»

В ответах звучала мысль о том, что справочники нужны, так как они разработаны также с учетом статистических данных, но относиться к справочникам надо очень осторожно. Используются и справочники и расчетные данные. Справочники нужны, но надо четко понимать, где можно использовать справочники, а где надо выполнять соответствующие расчеты.

Полную версию статьи можно посмотреть в личном кабинете на сайте https://analytics.brn.media/