Оценка дилерских центров (автосалонов)
Екатерина Синогейкина
Партнер и основатель группы компаний «Евроэксперт»,
MRICS, REV, CCIM, IACVS, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук

Автомобильный дилерский центр – это современный специализированный объект торговой недвижимости, в котором осуществляется экспонирование, реализация и обслуживание автомобилей определенного бренда (или нескольких брендов, принадлежащих одной компании).

Современные дилерские центры обязательно имеют шоу-рум, в котором особое место занимают новые модели автомобилей, сервисную зону, офисную часть, складскую зону, зону реализации аксессуаров. На прилегающей территории или в здании располагаются парковки для клиентов и места для хранения автомобилей. В шоу-руме может быть расположены кафе или ресторан, детский уголок, зона ожидания.

Автосалоны как объекты недвижимости имеют относительно специализированное назначение: здания автосалонов почти всегда возводятся под конкретного заказчика и конкретный бренд. В связи с этим круг потенциальных покупателей подобных объектов достаточно ограничен: для использования автосалона под другой бренд или универсальное торговое назначение требуется проведение ремонта/реконструкции. Соответственно, такие объекты характеризуются более низкой ликвидностью по сравнению с универсальными торговыми объектами.

Есть несколько важных параметров, которые существенно влияют на стоимость объектов и которые необходимо учитывать при оценке автосалонов:

1. Как правило, в состав объекта оценки также входят такие здания, как котельные, трансформаторные подстанции, водозаборные узлы, здания очистки хозяйственно-бытовых стоков и т.п. Данные объекты имеют вспомогательно-техническое назначение и обеспечивают функционирование основных объектов - зданий автосалонов, сервисных зданий, паркингов. Они могут представлять собой как отдельно стоящие здания на территории, так и отсутствовать, в случае если коммуникационные системы являются централизованными. По сути, это объекты вспомогательно-технического назначения, обеспечивающие нормальное и полноценное функционирование основных зданий.

2. На престижность местоположения автосалонов оказывают влияние удобство расположения в черте города, степень развитости инфраструктуры района расположения, локальное расположение объекта относительно крупных автомагистралей, наличие удобного подъезда, характеристика окружающей застройки. Иными словами, расположение объекта в том или ином административном округе само по себе не является самостоятельным ценообразующим фактором, т.к. объекты, расположенные в одном административном округе, но при этом имеющие различные вышеуказанные характеристики, могут существенно отличаться по стоимости.

3. Расположение относительно линии домов является важным ценообразующим фактором для автосалонов. Расположение на первой линии крупной магистрали обеспечивает хорошую визуализацию объекта и рекламных вывесок с дороги, эффективную рекламу автосалона и больший поток клиентов. Данные факторы обуславливают повышенную инвестиционную привлекательность автосалонов, имеющих прямую видимость с первых линий крупных улиц.

4. Фактор этажности и наличия подземной части не оказывает столь существенного влияния на стоимость, как, например, для офисной или торговой недвижимости. Это связано с тем, что в подземной части, как правило, располагаются сервисно-технические и вспомогательные помещения, реже паркинг, для которых этаж расположения не играет существенной роли. В случае отсутствия подземной части данные помещения располагаются на надземных этажах автосалонов, уменьшая тем самым площадь наземных этажей, пригодную для размещения офисно-торговой части.

Важно: несмотря на менее существенное влияние подземной части на стоимость автосалонов/дилерских центров, необходимо анализировать долю подземной части, а также назначение подземной части и возможность полноценного ее использования. В практике встречаются объекты, подземная часть которых полностью или частично непригодна для использования из-за расположенных в ней инженерных коммуникации, венткамер и иных технических помещений. Стоит отметить, что данная ситуация в большей степени характерна для низкоклассных и универсальных торгово-выставочных объектов старых годов постройки, чем для современных автосалонов.
5. В состав помещений дилерского центра, как правило, входят торговые помещения (шоу-рум), офисные помещения, складские помещения и помещения сервисного обслуживания и ремонта. Укрупненно площадь дилерского центра можно разделить на офисно-торговую и сервисно-складскую. Техническое обслуживание является сопутствующей услугой бизнеса по продаже автомобилей, это обуславливает вспомогательно-техническое назначение сервисно-складских площадей автосалона. Как правило, сервисно-складская зона характеризуется отсутствием коммерческих площадей, пониженными требованиями к внутренней отделке.

Офисно-торговая часть занимает 20-60% общей площади большинства автосалонов, сервисно-складская - 40-80%. Несмотря на то, что офисно-торговая часть, как правило, занимает меньшую площадь, в некоторых объектах может быть обратная ситуация. Также стоит отметить, что конструктивные и планировочные решения современных зданий автосалонов позволяют переоборудовать сервисно-складские площади под офисно-торговые площади и наоборот.

Важно: фактическое использование каких-либо помещений объектов может существенно отличаться от указанного в экспликациях. При проведении осмотра объекта оценки и проверки объектов-аналогов необходимо детально уточнять фактическую структуру площадей.
6. Анализ уровня обеспеченности земельным участком.

Практически у всех современных автосалонов имеется прилегающая территория – незастроенный земельный участок, который используется для размещения и хранения автомобилей на продажу, организации парковки, благоустройства, обеспечения подъезда к зданиям автосалонов и проезда к сервисно-технической зоне. Ценность и полезность свободной площади земельных участков заключается, в основном, в возможности хранения, размещения новых автомобилей и паркинга. Таким образом, поправка по данному параметру в большинстве случаев не вводится, ввиду наличия у всех современных объектов достаточной прилегающей территории.

Для объектов, имеющих значительно больший земельный участок, данный фактор нуждается в дополнительном анализе для оценки возможного влияния на стоимость.

Также на рынке встречаются предложения по продаже автосалонов, обеспеченных земельным участком в пределах площади застройки и необходимых подъездов, без прилегающей территории для паркинга, однако подобные предложения носят единичный характер и в качестве аналогов при расчете стоимости используются крайне редко. При этом, в случае их использования в качестве аналогов, обязательно должно анализироваться наличие достаточного количества парковочных мест в самом здании автосалона, либо наличие общественных паркингов в непосредственной близости.

При анализе обеспеченности объекта оценки и аналогов земельными участками стоит учитывать, что помимо недостаточной обеспеченности встречается также излишняя обеспеченность земельным участком, которая может являться минусом для объекта, особенно это касается регионов с высокой кадастровой стоимостью земли, а также земельных участков, предназначенных только для благоустройства или паркинга без возможности нового строительства.
В оценочной практике встречаются случаи, когда автосалон обеспечен слишком большим прилегающим земельным участком и при этом на нем возможно размещение только паркинга, либо благоустройства, а строительство новых объектов запрещено. Фактически же вместимость паркинга на данном земельном участке избыточная для существующего здания дилерского центра и имеет невысокую полезность при высоких затратах на содержание и уплату налогов/аренды.

В этом случае положительное влияние на привлекательность такого объекта данный земельный участок будет оказывать только в случае необходимости у потенциального покупателя в таком участке, например для размещения зоны хранения автомобилей сетевого автодилера, организации площадки для складирования и хранения, организации дополнительного бизнеса по сдаче в аренду парковочных мест и т.д. Иными словами такой объект имеет более ограниченное количество потенциальных покупателей, т.к. для большинства покупателей данный земельный участок будет излишним, генерирующим только дополнительные расходы.

Полную версию статьи можно посмотреть в личном кабинете на сайте https://analytics.brn.media/